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房屋与土地拆迁

  房屋拆迁日益成为人们关注的焦点,希仁律师事务所拥有经验丰富的房屋拆迁律师,能就办理相关手续,草拟、审查拆迁补偿协议等事项为客户提供优质的服务。


  •  我们能提供的服务:

     1、针对现行拆迁政策、补偿标准提供咨询;

  2、制定谈判策略;
  3、参与拆迁补偿谈判
  4、代理拆迁纠纷调解、诉讼;
   5、协助签订补偿协议。


  • 房屋拆迁补偿价格计算公式

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。

非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分,房屋区位补偿价和地上物补偿价。

计算公式为:非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。

房屋拆迁补偿价,由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

计算公式为:
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

  • 拆迁补偿安置协议由谁签署

拆迁人应当与被拆迁人或房屋承租人订立拆迁补偿安置协议,不需要同住人签字。

拆迁公房的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:

(一)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;

(二)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;

(三)拆迁房管部门依法代管的房屋的;

(四)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

公房承租人死亡的,根据上海市房屋租赁条例规定,确定新的房屋承租人,拆迁人与之签订拆迁补偿安置协议。

私房产权人死亡的,由房屋继承人与拆迁人签订补偿安置协议。

  • 房屋拆迁补偿方式

货币补偿

  货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。有以下三种法定评估依据:

  市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

  商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

  重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

  上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

  产权置换

  产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

  产权置换分为两种形式:

  一、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

  二、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。


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